Wykonując codzienne transakcje zakupu i sprzedaży, możemy się spotykać z pojęciami typu zaliczka, zadatek oraz przedpłata. Niejednokrotnie pojęcia te wykorzystywane są zamiennie. Jednak skutki prawne wręczenia sprzedającemu zadatku lub zaliczki są odmienne. Różnice te są widoczne szczególnie wówczas, gdy umowa nie zostanie zrealizowana.
Czym jest zaliczka?
Z zaliczką mamy do czynienia, gdy na poczet wykonanej w przyszłości usługi lub dostarczonego towaru, zostanie wpłacona określona kwota. Zostaje ona zaliczona a’conto przyszłych świadczeń, które wynikają z umowy zawartej między stronami zdarzenia. Zaliczka nie stanowi formy zabezpieczenia wykonania umowy, a jedynie część ceny. Jeżeli zatem strony transakcji przyjęły, że kupujący wręczył zaliczkę, to w sytuacji gdy umowa nie dojdzie do skutku, druga strona umowy nie może jej zatrzymać. Zaliczka ma zatem charakter zwrotny. Oznacza to, iż zawsze podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie zostanie zrealizowana. Nie ma tutaj znaczenia, z czyjej winy tak się stało. Wpłacający zaliczkę, ma prawo ją odzyskać. Jeśli natomiast transakcja zostaje zakończona sukcesem, nabywca musi jedynie dopłacić różnicę między kwotą zaliczki a całkowitą wartością umowy.
Czym jest zadatek?
Nieco odmienny charakter od zaliczki ma zadatek. Oznacza on sumę pieniężną lub rzecz, którą jedna osoba daje drugiej, przy zawarciu umowy. Kupujący, który wręczył zadatek, a następnie nie chce zawrzeć przyrzeczonej umowy, traci go na rzecz sprzedającego. W sytuacji zaś, gdy od zawarcia umowy uchylać się będzie sprzedający, to kupującemu należeć się będzie zwrot zadatku w podwójnej wysokości. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Od stron zależy, czy z zadatkiem będzie związana bezpośrednio funkcja zabezpieczenia świadczenia należnego wierzycielowi w przypadku nie wywiązania się z zawartej umowy, czy będzie pełniło funkcję odstępnego. Innymi słowy w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego, zadatek stanowi pewnego rodzaju odszkodowanie na wypadek, gdy zawarta umowa nie została wykonana.
Od powyższego standardu istnieje jednak wyjątek. Jest nim sytuacja, w której obie strony w umowie porozumiały się, iż w razie nieudanej transakcji zadatek zostanie zwrócony temu, kto go wpłacił.
Czym jest przedpłata?
Kolejnym z terminów, które wykorzystywane są jako synonimy jest przedpłata. Według obowiązującej reguły, to kwota zapłacona dostawcy lub usługodawcy po zawarciu umowy, ale przed sfinalizowaniem transakcji. Przyjmuje się, iż podobnie jak zaliczka i zadatek stanowi ona część umówionej kwoty. Funkcją przedpłaty jest potwierdzenie ustaleń oraz zagwarantowanie dojścia do skutku transakcji w określonym terminie. Ponieważ tak jak wspomnieliśmy już powyżej przedpłata stanowi część kwoty głównej, to po sfinalizowaniu transakcji do zapłaty pozostaje kwota pomniejszona o uiszczoną wcześniej przedpłatę.
Warto zapamiętać
Każdorazowo w przypadku posługiwania się pojęciem zadatku, ważnym jest, aby informacja o wpłaceniu lub żądaniu jego wpłacenia, została zawarta w umowie pomiędzy stronami. Jeżeli zapis taki nie zostanie naniesiony w treści umowy, jakiekolwiek wpłaty częściowe są traktowane jako zaliczki i podlegają zwrotowi. Warto o tym pamiętać podczas sporządzania umowy przedwstępnej dotyczącej np. zakupu nieruchomości czy samochodu.
Tak więc, aby uniknąć sytuacji niekomfortowych i nieporozumień w sytuacji, gdy zdecydowaliśmy się na realizacją jakiejkolwiek umowy kupna/sprzedaży pamiętać należy, że:
- Zaliczka podlega zwrotowi, jeśli umowa nie zostanie dotrzymana – nie ma znaczenia, z czyjej winy
- Zadatek jest bezzwrotny – chyba, że strony ustalą inaczej w umowie
- Informacja o zadatku musi się znaleźć w umowie – w przeciwnym razie jakiekolwiek wpłaty są traktowane jako zaliczki
- Wysokość zadatku i zaliczki nie może wynosić 100% wartości przedmiotu umowy – zwykle wynosi 10%
- Zadatek może zostać wpłacony przed zawarciem umowy, w trakcie (w obecności notariusza czy agenta nieruchomości) lub po podpisaniu umowy
Z punktu widzenia kupującego i i sprzedającego, powyższe pojęcia przyjmują zupełnie odmienny charakter. W sytuacji bowiem, gdy zależy nam na zabezpieczeniu swojego interesu i zwiększeniu szansy, że umowa dojdzie do skutku, to rozwiązaniem właściwym będzie zadatek. Taka forma obliguje i ‘motywuje’ sprzdającego do właściwego wykonania umowy. Z kolei zaliczka nie stanowi jakiegokolwiek zabezpieczenia i zwykle pobierana jest tylko na poczet kosztów wykonania jakiejś pracy.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, Może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Toteż w sytuacji, gdy mamy do czynienia z zaliczką w razie odstąpienia jednej strony od umowy, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko to, co od niej otrzymała. W takim przypadku może się domagać również odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku.
Podstawa prawna:
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).